Sobre el estudio
Los alquileres de corto plazo se han convertido en un componente estructural del alojamiento turístico a nivel mundial. Este estudio del CET examina cómo funciona este mercado, cómo lo regulan distintos destinos internacionales y cómo se compara Costa Rica en términos de escala, geografía, estructura de mercado, desempeño y relación con el hospedaje tradicional y la vivienda.
La investigación combina datos públicos de AirDNA, AirROI e Inside Airbnb con estadísticas oficiales del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), el Banco Central de Costa Rica (BCCR), así como evidencia internacional de la OCDE y literatura académica.
El análisis es descriptivo y comparativo. Su propósito es aportar evidencia que contribuya a una discusión informada y a mejores decisiones públicas y privadas sobre el alojamiento turístico en Costa Rica.
Principales hallazgos
El mercado costarricense de alquileres de corto plazo ha alcanzado una escala significativa tanto dentro de la oferta de alojamiento turístico como en su presencia territorial. Estos indicadores resumen algunos de los principales hallazgos del estudio.
48,985
Listados activos
813.5
USD million
Ingreso anual estimado
USD 204
Tarifa diaria promedio (ADR)
43.7%
Ocupación promedio
83.3%
Viviendas completas
9.4
Listados por cada 1.000 habitantes
Fuente: cálculos del CET con base en datos de AirDNA, doce meses terminados en junio de 2026.
Qué analiza este estudio
El estudio se organiza alrededor de tres dimensiones analíticas que corresponden a sus tres capítulos principales.
1
Estructura del mercado global
Examina cómo operan las plataformas de alquiler de corto plazo, incluida su cadena de valor, economías de red, concentración del mercado, gestión profesional y la lógica económica del modelo.
2
Tratamiento regulatorio internacional
Compara cómo diez destinos seleccionados regulan los alquileres de corto plazo mediante registros o licencias, restricciones operativas, tributos específicos al hospedaje y mecanismos de cumplimiento apoyados en las plataformas.
3
El mercado costarricense
Caracteriza el tamaño, geografía, estructura, desempeño y estacionalidad del mercado costarricense, y examina su relación con el hospedaje tradicional, la vivienda y el desarrollo inmobiliario.
Comparación internacional
El CET comparó Costa Rica con diez destinos internacionales seleccionados para representar pares latinoamericanos, mercados turísticos costeros e insulares y ciudades con regulación estricta.
Costa Rica registra 9,4 alquileres de corto plazo por cada 1.000 habitantes, una densidad superior a todas las grandes ciudades de la muestra y cercana a la de Barcelona, con 9,0.
Destination | Listings per 1,000 inhabitants | |
|---|---|---|
Crete | 43.8 | |
Hawaii | 26.7 | |
Málaga | 16 | |
Mayorca | 15.3 | |
Costa Rica | 9.4 | |
Barcelona | 9 | |
Belize | 8.6 | |
Rio de Janeiro | 7.2 | |
Cape Town | 5.7 | |
New York City | 3.6 | |
Mexico City | 3.4 |
Fuente: cálculos del CET con base en Inside Airbnb, AirDNA y estadísticas oficiales de población.
Cómo se regulan los alquileres de corto plazo
La comparación internacional identifica cuatro enfoques regulatorios generales, desde esquemas permisivos hasta políticas orientadas a reducir o eliminar parte de la oferta existente.
01
Permisivo
Belice, Río de Janeiro, Ciudad del Cabo y Costa Rica
No existen límites al número de noches alquiladas ni zonas prohibidas. Puede existir registro, licencia o impuesto, pero no se limita la intensidad de la actividad.
02
Topes de intensidad o estándares mínimos
Ciudad de México, Honolulu y Creta
Las reglas limitan la forma en que opera el alquiler de corto plazo sin reducir necesariamente el inventario existente. Incluyen topes anuales de noches, estadías mínimas y estándares obligatorios de operación.
03
Contención
Mallorca y Málaga
Las políticas buscan detener el crecimiento mediante congelamiento o restricción de nuevas licencias en zonas saturadas o determinados tipos de edificios residenciales.
04
Reducción o eliminación
Nueva York, Barcelona y Maui
La regulación busca reducir la oferta existente mediante requisitos como presencia del anfitrión, límites de huéspedes o eliminación progresiva de licencias o usos vacacionales.
Fuente: revisión comparada del CET con fuentes regulatorias oficiales verificadas a julio de 2026.
Comparación regulatoria por destino
Los marcos regulatorios difieren no solo en su nivel de restricción, sino también en los instrumentos utilizados. La siguiente tabla resume los requisitos de registro o licencia, la principal restricción operativa y el tributo específico al hospedaje aplicado en cada destino.
Destino | Registro / Licencia | Restrición Principal | Impuesto específico al alojamiento |
|---|---|---|---|
Belize | Mandatory BTB license | No quantitative restrictions | 9% of the accommodation rate |
Mexico City | Host Registry | Maximum 50% of nights per year | 5% lodging tax for platform-based accommodation |
Rio de Janeiro | No municipal registry | Condominium approval requirement under evolving case law | None |
Hawaii / Honolulu | County registration | Minimum 90-day stay outside resort areas | Approx. 18.7% combined |
Mallorca | ETV license + national registry | No new places in multi-family buildings | €2 per person/night in high season |
Crete | AMA registration | Mandatory minimum standards; no night cap | €8 per night in high season |
Málaga | VUT registry + national registry | Prohibited in 43 neighborhoods; citywide moratorium | None |
Cape Town | No registry yet; regulation under development | Max. 30-day stays and 5 guests in residential areas | No specific STR tax; commercial property treatment may apply |
Barcelona | HUT license, frozen since 2014 | All licenses scheduled to expire in November 2028 | €9.50 per person/night |
New York City | Mandatory registration under Local Law 18 | Host must be present; max. 2 guests for stays under 30 days | Approx. 14.75% + US$1.50/day |
Costa Rica | Registration under Law 9742 | No national night caps or zoning restrictions | No specific STR accommodation tax |
Source: CET comparative review of official regulatory sources, verified to July 2026. Some regulatory situations remain under legal or administrative development.
El mercado costarricense
El mercado costarricense de alquileres de corto plazo es grande, geográficamente concentrado y predominantemente orientado hacia destinos costeros y de naturaleza. El estudio estima 48.985 listados activos en 243 mercados, que generaron aproximadamente USD 813,5 millones en ingresos anuales durante los doce meses terminados en junio de 2026.
Tamaño y desempeño del mercado
El mercado nacional registra una tarifa diaria promedio de USD 204, una ocupación promedio de 43,7 % y un ingreso anual promedio de USD 16.606 por listado.
48.985 listados activos
USD 813,5 millones de ingreso anual estimado
USD 204 de tarifa diaria promedio (ADR)
43,7 % de ocupación promedio
USD 16.606 de ingreso anual por listado
Estructura de la oferta
El mercado está dominado por viviendas completas y por gestión multi-anuncio. En la muestra de AirROI utilizada en el estudio, 83,3 % de los listados corresponde a viviendas completas y 66,4 % está vinculado a anfitriones que administran más de un anuncio. La propiedad típica tiene 2,3 dormitorios.
-
83,3 % de viviendas completas
-
66,4 % de gestión multi-anuncio
-
2,3 dormitorios promedio
Concentración geográfica
La actividad se concentra principalmente en destinos costeros y de naturaleza, más que en el área metropolitana. La Gran Área Metropolitana representa aproximadamente el 8,2 % del inventario nacional, mientras que los principales destinos costeros y de naturaleza concentran más de la mitad de los listados del país.
Jacó
Cahuita / Southern Caribbean
Tamarindo
Cóbano / Santa Teresa–Montezuma
Sardinal / Playas del Coco
Bahía Ballena / Uvita
Quepos / Manuel Antonio
Cabo Velas / Flamingo–Conchal
Nosara
La Fortuna
Dinámica del mercado
El mercado muestra señales de maduración. En los 213 mercados con datos interanuales, el inventario se mantuvo prácticamente estable, con una variación de −0,2 %, mientras que el ingreso por listado aumentó 8,7 %. El crecimiento reciente proviene más del precio y la ocupación que de una expansión adicional de la oferta.
-
−0,2 % de variación interanual del inventario
-
+8,7 % de ingreso por listado
Fuente: análisis del CET con base en AirDNA y AirROI, doce meses terminados en junio de 2026.
Principales destinos en Costa Rica
El mercado costarricense de alquileres de corto plazo está altamente concentrado en un número relativamente pequeño de destinos turísticos. Las zonas costeras concentran la mayor parte de los mercados más grandes, mientras que la GAM presenta un perfil diferente, caracterizado por unidades más pequeñas, tarifas menores y estancias más cortas.
Destino | Listados Activos | ADR (USD) | Ocupación Promedio | Ingreso Anual por Listado (USD) |
|---|---|---|---|---|
Greater San José Metropolitan Area | 4025 | 61 | 50% | 7200 |
Jacó | 3786 | 306 | 40% | 23371 |
Cahuita / Southern Caribbean | 3779 | 126 | 46% | 13400 |
Tamarindo | 3598 | 336 | 47% | 28640 |
Cóbano / Santa Teresa–Montezuma | 2860 | 274 | 50% | 21300 |
Sardinal / Playas del Coco | 2537 | 214 | 48% | 16500 |
Bahía Ballena / Uvita | 2184 | 217 | 46% | 17500 |
Quepos / Manuel Antonio | 1902 | 259 | 47% | 25806 |
Cabo Velas / Flamingo–Conchal | 1678 | 346 | 48% | 28800 |
Nosara | 1537 | 384 | 53% | 26100 |
La Fortuna | 1397 | 151 | 44% | 14900 |
Mercado urbano
La GAM presenta la mayor concentración metropolitana, pero con tarifas e ingresos anuales por listado considerablemente menores que los destinos costeros.
Mercados costeros de alto valor
Tamarindo, Cabo Velas y Nosara combinan tarifas elevadas con niveles relativamente altos de ocupación e ingreso anual por listado.
Destinos de naturaleza y precio medio
La Fortuna, Cahuita y Bahía Ballena operan con tarifas menores, pero mantienen inventarios importantes y niveles consistentes de ocupación.
Fuente: análisis del CET con base en AirDNA, doce meses terminados en junio de 2026.
Alquileres de corto plazo frente al hospedaje tradicional
La capacidad de alojamiento en Costa Rica se ha expandido significativamente, aunque las llegadas internacionales todavía no han recuperado el nivel de 2019. Esto ha intensificado la competencia por un mismo flujo de visitantes entre el hospedaje tradicional y los alquileres de corto plazo.
El hospedaje tradicional creció
Entre 2019 y 2025, la oferta de hospedaje tradicional estimada por el ICT aumentó de 50.264 a 56.950 habitaciones, un crecimiento de 13,3 %. El número de establecimientos pasó de 2.890 a 3.095.
Los alquileres de corto plazo crecieron mucho más rápido
El inventario estimado de alquileres de corto plazo pasó de aproximadamente 22.500 listados en 2019 a 48.985 en junio de 2026, más del doble en el período.
La demanda no creció al mismo ritmo
Las llegadas internacionales pasaron de 3,14 millones en 2019 a 2,94 millones en 2025, una disminución de 6,2 %. La oferta combinada de alojamiento creció, por tanto, mucho más rápido que la demanda.
El número de turistas internacionales por unidad de alojamiento disponible cayó de aproximadamente 43 en 2019 a 28 en 2025-2026.
Cada habitación de hotel y cada alquiler de corto plazo compite hoy por un flujo menor de visitantes que en 2019.
Fuente: cálculos del CET con base en ICT, AirDNA e Investing Costa Rica.
Implicaciones para la vivienda y el desarrollo inmobiliario
Los alquileres de corto plazo y el desarrollo inmobiliario están estrechamente relacionados en los principales destinos turísticos de Costa Rica. Sin embargo, su relación con la vivienda local varía según el lugar y el tipo de propiedad.
1
Presión sobre la vivienda local en zonas turísticas
En destinos con oferta habitacional limitada y alta demanda turística, los alquileres de corto plazo pueden contribuir al aumento del valor del suelo y de los alquileres residenciales, incrementando la presión sobre la población trabajadora vinculada a la actividad turística.
2
No todo el inventario vacacional es intercambiable con vivienda residencial
Una proporción importante de las villas y condominios costeros fue desarrollada específicamente para uso turístico. Restringir este inventario no implicaría necesariamente que esas unidades regresen al mercado residencial de largo plazo.
3
El rendimiento de la inversión depende de la demanda
La rentabilidad de los bienes raíces orientados al turismo depende de mantener suficiente demanda de alojamiento. Con llegadas internacionales por debajo de 2019 y una oferta combinada de alojamiento mucho mayor, los rendimientos esperados enfrentan una creciente presión competitiva.
Diferenciar entre vivienda convertida al alquiler de corto plazo y propiedades desarrolladas específicamente para uso turístico es esencial para formular políticas públicas adecuadas.
Fuente: análisis del CET con base en AirDNA, AirROI, ICT y la literatura académica revisada en el estudio.
Conclusiones
Cinco conclusiones resumen los principales hallazgos del estudio y permiten enmarcar las implicaciones de los alquileres de corto plazo para la política turística, los mercados de alojamiento y el desarrollo territorial en Costa Rica.
01
Un mercado de alojamiento profesionalizado
Los alquileres de corto plazo ya no son principalmente un intercambio ocasional entre particulares. En los mercados analizados, la mayoría de los anuncios corresponde a viviendas completas gestionadas por anfitriones u operadores con múltiples propiedades.
02
La regulación converge hacia el registro y la responsabilidad de las plataformas
La tendencia internacional más clara es hacia registros universales y una mayor responsabilidad de las plataformas digitales en la verificación de anuncios, procesamiento de reservas y, en muchos casos, recaudación de impuestos al hospedaje.
03
Costa Rica posee un mercado grande, de alto valor y predominantemente costero
Con cerca de 49.000 listados activos, Costa Rica presenta un mercado de alquileres de corto plazo de escala significativa en relación con su población. Su estructura se asemeja a la de destinos vacacionales consolidados.
04
La demanda se está convirtiendo en la principal restricción
La capacidad de alojamiento ha crecido mucho más rápido que las llegadas internacionales. Como resultado, tanto el hospedaje tradicional como los alquileres de corto plazo compiten actualmente por un menor flujo de visitantes por unidad disponible que en 2019.
05
Los efectos sobre la vivienda requieren un enfoque diferenciado
La evidencia internacional muestra que los alquileres de corto plazo pueden aumentar la presión sobre la vivienda en destinos con oferta limitada. Al mismo tiempo, parte del inventario costero costarricense corresponde a propiedades vacacionales desarrolladas específicamente para turismo.
Una política efectiva requiere diferenciar entre vivienda urbana convertida al uso turístico, propiedades vacacionales desarrolladas específicamente para visitantes y las distintas realidades de los destinos costeros, rurales y metropolitanos.
Source: Center for Tourism Studies (CET), Short-Term Rentals in Costa Rica, 2026.
Metodología y fuentes
El estudio combina múltiples fuentes públicas para caracterizar el mercado de alquileres de corto plazo, comparar enfoques regulatorios internacionales y analizar el caso costarricense frente a estadísticas oficiales de turismo y vivienda.
Inside Airbnb
Bases de datos abiertas para los diez destinos internacionales, con datos de junio de 2026. Incluye únicamente listados de Airbnb.
AirDNA
Datos para 243 mercados de Costa Rica, consolidando listados de Airbnb, Vrbo y Booking.com, con métricas para los doce meses terminados en junio de 2026.
AirROI
Datos agregados de 100 mercados costarricenses y microdatos de 2.046 propiedades individuales en ocho destinos principales, incluyendo series mensuales de ocupación y tarifas.
Fuentes oficiales de Costa Rica
Llegadas internacionales y oferta de hospedaje tradicional del ICT; estimaciones de vivienda del INEC; y datos de la Cuenta Satélite de Turismo del BCCR.
Fuentes regulatorias y académicas
Fuentes legales y regulatorias oficiales de cada destino, OECD Tourism Trends and Policies 2026 y literatura académica revisada sobre competencia hotelera, vivienda y efectos regulatorios.
Advertencia metodológica:
Las cifras de mercado de AirDNA, AirROI e Inside Airbnb son estimaciones de terceros construidas a partir de información pública de las plataformas. Sus metodologías difieren y solo son parcialmente comparables. Por ello, el estudio utiliza estadísticas oficiales y contrastes adicionales para evaluar la plausibilidad y el orden de magnitud de las estimaciones.
El análisis es descriptivo y comparativo. No constituye asesoría legal, tributaria, financiera ni de inversión.
Full methodological details and references are available in the downloadable study.
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